O contrato arrendamento em referência no processo, para fins comerciais, foi celebrado em 01/03/1971.
Aos tribunais cabe aplicar a lei, tendo em conta as soluções por ela traçadas, e, nessa medida, adianta-se, desde já, e em aceitação da posição plasmada no sentença, que não assiste razão à apelante, com respeito por diversa posição que à sua pretensão dê alento.
Como é do conhecimento geral, o contrato de arrendamento (sobretudo, destinado a habitação, mas também para o comércio ou indústria ou exercício de profissão liberal) tem sido objecto de frequentes alterações, sobretudo após 1974. E, na maior parte delas, tutelando, sobremodo, a posição do arrendatário, se bem que se notando, e inflectindo, nas mais recentes, nomeadamente as provenientes da Lei nº 6/2006, de 17/4 (que aprova o NRAU), alguma preocupação e actuação tendente a equilibrar (tendencialmente) as posições de ambas as partes no contrato, dando maior espaço à autonomia privada na sua regulamentação (mas sem descurar o que, em função das diferentes posições negociais das partes no contrato e interesses em presença, justifique tratamento diferenciado).
Dispõe o artigo 12º do CC:
1) - A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos que a lei se destina a regular.
2) – Quando a lei dispuser sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo-se dos factos que deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor”[1].
Como a nova legislação do arrendamento dispõe directamente sobre o conteúdo das relações jurídicas arrendatícias, abstraindo dos factos que lhe deram origem (regulando direitos e não factos, abrangendo os efeitos jurídicos que se vierem a produzir no âmbito da nova lei), é aplicável aos contratos de arrendamento que, celebrados anteriormente, se mantenham em vigor na data do início da vigência da nova lei, tal como o determina expressamente o artigo 59º/1 da Lei 6/2006, que, não obstante e por um lado, ressalva o previsto (em sentido diverso) nas normas transitórias, e, por outro, dispõe, no seu nº 3 desse artigo, que “as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável”, dando primazia, no que, imperativamente, não for regulamentado pela nova lei, ao estatuto do contrato e vontade das partes quando contrataram.
As normas transitórias previstas nesse normativo, constam dos arts. 26º/58º dessa Lei.
Como estabelece no seu artigo 60º/1, é revogado o RAU (aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10, com as posteriores alterações), salvo nas matérias a que se referem os seus artigos 26º e 28º.
O arrendamento em causa no processo é um arrendamento para o exercício do comércio ou da indústria.
No que concerne aos contratos habitacionais celebrados antes do RAU e aos contratos não habitacionais (aqui, de relevante, para fins de comércio ou indústria) celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95[2], de 30/9 (o que acontece com o arrendamento dos autos), dispõe o artigo 28º da Lei 6/2006 que se lhes aplica (com as devidas adaptações) o disposto no artigo 26º. Da letra da lei, nenhuma dúvida pode resultar quanto à aplicação deste normativo.
Prescreve este artigo 26º/1 – (que prevê) para os contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei nº 257/95, 30 de Setembro[3] (DL que introduziu os contratos de arrendamento de duração limitada no âmbito dos arrendamentos para comércio ou indústria ou exercício de profissão liberal) – que tais contratos passam a estar subordinados ao NRAU, com as especificidades previstas nos números seguintes:
2 - (…)
“3 – Os contrato de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional.
“4 – Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o artigo 107º do RAU;
b) (…)
c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101 do Código Civil” (NRAU).
Normativo este (artigo 1101º) do CC (NRAU) que dispõe (com a epígrafe “denúncia pelo senhorio”):
“O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos:
a) (…)
b) (…)
“c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessão”.
Nas situações das als. a) e b), a denúncia é motivada (para habitação do senhorio ou descendentes em 1º grau, para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos), enquanto na situação prevista na alínea c) trata-se de uma denúncia imotivada ou ad nutum, mas sujeita, como se vê, a um prazo dilatado.
Denúncia ad nutum que não tem lugar nos contratos que caem no âmbito do referido artigo 26º, por via do seu nº 4, alínea c), isto é, os contratos celebrados sem duração limitada, antes da entrada em vigor do NRAU.
Mais estabelece o artigo 26º/6 que “Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, cessa o disposto na alínea c) do nº 4 quando:
a) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei;
b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente quando da entrada em vigor da presente lei.”
Desse dispositivo resulta logo claro que aos contratos para fins não habitacionais (a que se reporta o artigo 28º da Lei 6/2006) se aplica o disposto no nº 4, al. c), do artigo 26º, que deixa de se aplicar logo que ocorra alguma das situações previstas no nº 6.
Os contratos de duração limitada (referidos no artigo 26º/3 da Lei 6/2006), celebrados na vigência do RAU e depois do DL 257/95 (no que toca a arrendamentos para o comércio ou industria ou exercício de profissão liberal), são os previstos nos arts. 98º (habitação) e 117º (não habitacionais – para o comércio ou indústria – no que nos interessa) do RAU.
Os demais contratos, na vigência desses diplomas legais, como todos os celebrados antes da vigência do RAU e do DL 257/95, são arrendamentos vinculísticos (porque o senhorio não lhes podia pôr termo livremente, fosse por denúncia, por resolução ou oposição a renovação, mas apenas o podendo fazer nos casos previstos na lei), sem duração limitada (referidos no citado artigo 26º/4), impondo-se a sua renovação ao senhorio, que só os podia denunciar (motivadamente) nas situações especificadas na lei (artigo 68º/2 do RAU) - a saber, nos casos previstos nos arts. 69º[4] /73º desse Diploma Legal. O senhorio não dispunha do direito de os fazer cessar livremente, por acto unilateral.
Por isso, os contratos sem duração limitada (os arrendamentos vinculísticos[5]) da antiga lei (quer os celebrados anteriormente à vigência do RAU e DL 257/95 bem como os celebrados na vigência desses diplomas, a que não fosse fixado um prazo de duração efectiva, nos termos dos arts. 98º e 117º do RAU), ex vi artigo 26º/4 da Lei 6/2006, regem-se pelas normas aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, previstos no NRAU-CC (ver arts. 1094º e 1110º) e não previstos nos regimes precedentes.
Contratos estes, de duração indeterminada, que podem ser denunciados nos termos do artigo 1101º do CC-NRAU (aplicável aos arrendamentos para fins não habitacionais, ex vi. Artigo 1110º/1 do mesmo diploma legal).
Porém, não é aplicável aos arrendamentos vinculísticos, celebrados no âmbito da legislação pretérita à Lei 6/2006, o constante da al. c) do citado artigo 1101º, ou seja, tais contratos não são livremente denunciáveis pelo senhorio, impondo-se-lhes a sua renovação.
Só são denunciáveis justificadamente nas situações previstas nas alíneas a) e b) desse artigo 1101º. É o que, segundo entendemos, resulta claro do artigo 26º/4, al. c), da Lei 6/2006 (não verificada qualquer das situações previstas no nº 6 desse artigo). É mantido, pois, o regime vinculístico que caracteriza tais contratos, não gozando o senhorio da faculdade de livremente os denunciar. Entendimento perfilhado por Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, em Manual do Arrendamento Urbano, I, 4ª ed., págs. 175 e 178/179, Luís Manuel Teles d Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2ª Ed., págs, 127 e 148, Fernando de Gravato Morais, em Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2ª Ed., 52, José António de França Pitão, m Novo Regime do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pág. 141, Maria Olinda Garcia, em A nova Disciplina do Arrendamento Urbano, pág. 52, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, em Arrendamento Urbano, 3ª ed., págs. 88/89 e 94. No mesmo sentido, ver Acs. RP, de 23/02/2010, em dgsi.pt, proc. 74/08.6TBVNG.P1, e da RG, de 19/05/2011, em dgsi.pt, proc. 942/10.5TBFAF.G1.
Tendo o contrato que vincula a autora/apelante e a ré/apelada sido celebrado em 1971, destinando o arrendado ao exercício do comércio ou indústria, não estava sujeito a duração limitada, antes a sua renovação se impunha ao senhorio, constituindo um arrendamento vinculístico.
Por isso, e atento o disposto no artigo 26º/4, ex vi 28º, da Lei nº 6/2006, não dispõe a senhoria da faculdade de se opor à sua renovação, ou melhor e na terminologia legal (pois que se trata de contrato duradouro, que a não ser por acção do arrendatário, se tende a perpetuar), de denunciar livremente ou sem fundamento, já que não é aplicável o disposto no artigo 1101º, al. c), do CC (NRAU). Não está na disponibilidade da autora/senhoria denunciar livremente o contrato de arrendamento em causa. Pelo que a pretensão da apelante não pode proceder.
Em síntese – os arrendamentos vinculísticos (para fins habitacionais e não habitacionais), celebrados antes (todos) da ou na vigência do RAU e DL 257/95 (de duração não limitada), não obstante se lhes aplicar o regime do NRAU, não são livremente denunciáveis pelo senhorio, por força do disposto nos artsº 26º/4 e 28º da Lei nº 6/2006.
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